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大连雍鑫房地产有限公司与大连丰裕房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案
发布日期:2021-06-21      浏览

大连雍鑫房地产有限公司与大连丰裕房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

 
关键词
建设用地使用权转让 使用权证 审批 合同无效 缔约过失 过错 借款利息 拆迁安置费用 拆迁补偿案件标准
裁判要点
1.建设用地使用权转让合同因未取得土地使用权证、未经审批而无效。
2.合同有关受让方负责拆迁、拆迁完成后办理使用权证和审批手续等促成合同有效的约定,可以作为判断导致合同无效、划分各方各自过错程度的标准和依据。未完成拆迁、导致合同无效,过错在受让方。
3.受让方公司借款,不能证实与转让项目相关,支出利息不能作为合同无效的损失。
4.因合同无效,依合同收取的转让费用应当返还,利息作为损失亦应赔偿。因转让费分多期缴纳,亦分多期返还,转让费用占用期间可能发生的利息,需通过当事人举证、质辩方能查明,但当事人争议焦点未集中在此,经法院头释明仍无变化,因此该部分损失,可不在本案中处理,当事人可以依据本判决确立标准另行协商或提交司法裁判。
5.受让人负责拆迁期间虽支出部分拆迁费用,但拆迁无进展,未为双方带来利益,且合同无效过错在受让方,因拆迁费用支出造成的损失应由过错方自行负担。
6.转让方为拆迁补偿发生标准提高,合同无效重新接手后可能增加的费用,属于企业经营成本之一,损失须结合可能增加的收入及成本来判断,增加成本不能直接作为损失要求赔偿。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第五十二条
《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条
基本案情
2009年8月,丰裕公司通过出让方式取得案涉建设项目建设用地使用权。出让文件规定,1、丰裕公司须交纳竞买保证金和动迁保证金等费用;2、丰裕公司须在挂牌成交后两年内依法进行动迁;按时完成动迁,行政主管部门办理相关手续。
丰裕公司交纳保证金后,于2010年4月20日,与雍鑫公司签订《土地转让协议》将前述建设开发项目转让给雍鑫公司。协议约定,1、雍鑫公司除履行丰裕公司在前述出让文件中的权利义务外,还须支付丰裕公司转让费175万元;2、雍鑫公司负责动迁工作;3、丰裕公司协助雍鑫公司办理地块转让手续。
协议签订后,雍鑫公司除给付丰裕公司3500万元之外,还支付动迁费160万元。在此期间,雍鑫公司向金融机构、民间单位和个人借款,约定利息超过同期贷款基准利率。
因居民信访,前述项目未完成动迁。两公司商定仍由丰裕公司接手、雍鑫公司退出。之后,丰裕公司返还雍鑫公司2200万元,尚欠1300万元未返还。雍鑫公司亦将接收的出让文件等返还丰裕公司。
在雍鑫公司负责前述地块期间,其虽支付动迁费用但动迁无进展。丰裕公司重新接手后,基本完成动迁工作。因动迁补偿安置标准提升,多支出相应动迁安置费用。
裁判结果
庄河市人民法院于2019年12月18日作出(2019)辽0283民初2838号民事判决:一、大连雍鑫房地产开发有限公司与大连丰裕房地产开发有限公司于2010年4月20日签订的土地转让协议无效。二、大连丰裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连雍鑫房地产开发有限公司1300万元及利息,利息自2016年10月19日起至实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算(其中,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、驳回大连雍鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回大连丰裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
雍鑫公司提出上诉。大连市中级人民法院于2020年5月19日作出(2020)辽02民终2258号民事判决,驳回上诉,维持原判决。
裁判理由
一审生效裁判认为,双方之间转让协议,未取得土地使用证、未经批准即行转让,因违反城市土地管理法相关规定,合同无效。双方因合同无效取得的财产应当返还。返还财产包括至今仍未返还的1300万元及相应利息。
雍鑫公司有关赔偿借款利息及费用、赔偿实际支付的动迁费用的请求,其中借款利息及费用虽系公司支出,但不能证实用于转让项目,不属于因合同无效生产的损失。雍鑫公司虽支出动迁费用,但因其未开展相应动迁工作,放任损失扩大,对此有过错,应自行承担。丰裕公司有关动迁标准提升、动迁费用增加、应当作为损失赔偿的请求,因动迁费用只是建设成本的一部分,并且动迁标准高低按规定与房屋销售市场价格等相适应,因此该笔费用虽是因合同无效、恢复原状、原先可不支出而现在必须多支出的费用,但不属于合同无效的损失,不应赔偿。
双方因合同无效造成的可受法律保护的损失,应当根据双方过错程度各自承担。判断双方过错,按照合同法、尤其是诚实信用原则,双方签订的协议虽然无效但相关约定亦可以作为判断双方过错的标准。但因相关损失需要另行处理,双方过错程度可在确定损失分担时处理。
案涉损失仅系相应保证金交付丰裕公司起至行政主管部门将相应数额费用返还丰裕公司时、或者行政主管部门尚未返还但因合同无效丰裕公司应当先向雍鑫公司返还时止的利息,而前述费用笔数较多,起止时间又不相同。同时,雍鑫公司已付款项中不涉及前述损失的部分,又因给付、返还亦均为多笔、起始日期不统一、金额不对应,且有部分已经返还。前述事实所涉具体金额和期限、已返还部分是否仍需计息等细节,人民法院审查确定均需要当事人提出相应主张、辩论、举证和质证。但是在本案审理中,双方争议均仅集中在前述4大部分不受法律保护的区域,虽经法院说明,仍无变化。因此,双方当事人可在本判决生效后,依据相关法律规定,结合本案已经查明的事实和作出的处理,协商解决或其他途径依法处理。在本案中应当返还的利息,可暂自雍鑫公司最初起诉时起算。
二审判决认为,案涉《土地转让协议》在签订合同时本案双方当事人对于所涉土地未办理土地使用权证书均知情,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条中关于“起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”但至上诉人提起本案诉讼时,案涉土地仍未办理土地使用权证书,故案涉《土地转让协议》是无效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,双方签订的《土地转让协议》第三条“丰裕公司协助雍鑫公司办理该地块转让手续,所发生的所有费用均由雍鑫公司承担”,第二条“雍鑫公司无条件履行‘庄河市芙蓉地块(一)’招标文件中所要求的权力、义务和责任”、第四、五、六条关于已签回迁安置协议109户的约定,结合《招标文件》中挂牌出让须知第十四条“竞得人必须在挂牌成效后两年内依法按程序进行动迁,动迁标准按相关政策执行,动迁费用由竞得人支付,按时完成动迁,国土资源局方给予办理相关手续……”的约定,可以看出,土地出让方为案涉土地办理土地使用权证书的前提条件是挂牌成交后两年内依法完成动迁,而上诉人雍鑫公司在签订《土地转让协议》后,未能依约履行动迁义务,应当对案涉《土地转让协议》的无效承担主要责任。
关于上诉人雍鑫公司诉请丰裕公司赔偿1440万元利息损失一节,雍鑫公司主张其以案外人张媛、张丽君、林喜霞以及雍鑫公司的名义向银行贷款融资2000万元,以及按年息18%向个人融资1500万元,支付给丰裕公司,因此以上款项实际发生的利息均为因合同无效产生的损失,应当由丰裕公司赔偿,本院认为,雍鑫公司作为正常经营的房地产开发公司,其向银行贷款以及与其他个人、公司发生借款的合同关系,属于其公司作为独立法人进行经营活动的一部分,并不能直接认定与案涉《土地转让协议》存在关联关系,且上诉人雍鑫公司提交的证据内容亦未记载相应借款与本案有关,故对雍鑫公司以上主张本院不予支持。为竞得案涉土地,丰裕公司已于2009年开始向庄河市土地储备交易中心交纳保证金3000万元,最终成交后确认的费用总计2885万余元,雍鑫公司在2010年4月签订合同后数年未能依约动迁,而丰裕公司再次接手后进行动迁,庄河市政府相关部门于2014年12月开始陆续返还部分保证金,结合本案双方对合同无效的过错程度,原审法院判令丰裕公司返还剩余1300万元,并自雍鑫公司起诉之日即2016年10月19日开始按照中国人民银行同期同类贷款的基本利率计算利息的结果并无不当,本院予以支持。
关于上诉人雍鑫公司主张丰裕公司应当赔偿其已经支付的动迁款项160万元一节,本院认为,双方均确认前述160万元系雍鑫公司为动迁所支付的费用,如前所述,雍鑫公司未能按约定进行动迁存在过错,丰裕公司对该160万元亦未获益,故原审法院对其此部分诉讼请求未予支持并无不当。
综上,上诉人雍鑫公司的上诉请求不能成立,应予驳回。原审法院判决结果并无不当。
推荐意见
因合同无效,当事人遭受损失应按缔约过失责任赔偿,须赔偿相应的直接损失和间接损失,但在损失范围具体确定时争议较大,本案作出相应探索,包括公司借款、支付的动迁费用、提高的动迁安置标准及动迁费用等,可供借鉴。
一审合议庭成员:刘锋、赵殊颖、迟静
案例编写人:刘锋
附原审裁判文书:
辽宁省庄河市人民法院
民事判决书
(2019)辽0283民初2838号
 
原告(反诉被告):大连雍鑫房地产开发有限公司,住所地:庄河市城关街道世纪大街2号。
法定代表人:张媛,公司经理。
委托诉讼代理人:王日庆,辽宁法明律师事务所律师。
被告(反诉原告):大连丰裕房地产开发有限公司,住所地:庄河市城关街道财政委。
法定代表人:张彬,公司董事长。
委托诉讼代理人:叶长青,辽宁恒信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张安成,辽宁恒信律师事务所实习律师。
原告(反诉被告)大连雍鑫房地产开发有限公司(以下简称雍鑫公司)与被告(反诉原告)大连丰裕房地产开发有限公司(以下简称丰裕公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院作出(2016)辽0283民初6084号民事判决,丰裕公司不服提出上诉,辽宁省大连市中级人民法院以(2019)辽02民终652号民事裁定撤销前述判决,发回重审。本院于2019年4月23日立案后,适用普通程序公开开庭进行了审理。雍鑫公司委托诉讼代理人王日庆、丰裕公司委托诉讼代理人叶长青、张安成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雍鑫公司向本院提出诉讼请求:丰裕公司返还雍鑫公司已支付的2900万元,并承担诉讼费用。事实和理由:丰裕公司将招标取得的土地开发项目通过协议转让给雍鑫公司,雍鑫公司支付相应价款及动迁过渡费。因丰裕公司未取得土地使用权证,转让协议无效,开发项目及建设用地使用权无法办至雍鑫公司名下。目前开发项目已经退回丰裕公司,丰裕公司亦应当返还雍鑫公司已付款项,但是丰裕公司仅返还部分钱款,土地转让款1300万元、动迁过渡费和安置费等160万元至今未返还。雍鑫公司为动迁筹资产生的银行借款利息、因转让向担保公司等支付的“过桥费用”等的损失达1440万元,亦应由丰裕公司负担。
丰裕公司辩称,1、前述建设用地,虽然按照法律规定,丰裕公司取得土地使用权证后方能转让,否则无效;但是,土地出让文件规定,丰裕公司完成地块动迁后可办理相关手续,包括取得土地使用权证;雍鑫公司亦知情,且在与丰裕公司签订的转让协议中约定由其负责动迁并承担土地出让文件中规定的各项权利义务。转让协议签订后长达三年,雍鑫公司未履行拆迁义务,不能满足土地出让文件的要求,导致土地使用权证无法取得、转让协议无效,过错完全在雍鑫公司。2、丰裕公司已经返还大部分款项,另有部分费用由政府主管部门保管,近期方才退回,丰裕公司在诉讼中同意继续返还。3、雍鑫公司提出的利息损失不真实,丰裕公司不承担。已经支付的动迁安置费,因合同无效的过错完全在雍鑫公司,应由其自己承担相应损失。
丰裕公司向本院提出反诉请求:1、确认双方之间签订的土地转让协议无效;2、雍鑫公司赔偿丰裕公司因转让协议无效受到的损失2000万元。事实和理由:转让协议签订后,丰裕公司依约交付开发项目、收取相关费用。因雍鑫公司未履行动迁义务,引起动迁户上访,丰裕公司重新接手开发项目。目前丰裕公司已经完成大部分动迁工作,但是因动迁标准较土地出让时有大幅提高,丰裕公司多支出巨额动迁安置费用。同时,又因雍鑫公司未履行动迁义务造成动迁期限延长,丰裕公司额外支出巨额的动迁过渡安置费。上述费用均应由雍鑫公司负担,丰裕公司目前仅主张其中的2000万元。
雍鑫公司针对丰裕公司的反诉辩称,1、转让协议无效,原因在于丰裕公司未取得土地使用权证,过错完全在丰裕公司。如有损失应由其自己承担。2、雍鑫公司虽未进行任何动迁工作和准备,但是丰裕公司主张的动迁标准差价、支付的临时安置费均不属于合同无效的损失。在此期间因房价上涨,丰裕公司从中受益,无损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换并质证,对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。双方无异议的事实或计算结果包括:双方签订转让协议,协议约定了转让条件,协议包括土地出让文件等;双方在协议约定之外口头约定并实际支付的转让费金额和已经返还金额;双方在动迁期内支付临时安置费,以及因动迁标准提高增加费用数额。
对有争议的事实和证据,本院认定如下:
1、关于借款利息一节,雍鑫公司主张系为履行转让合同、筹措转让费而对外借款发生的费用,费用包括二部分:(1)其通过个人、本公司或其他公司在2010年3、4月间向银行借款多笔(共计3200万元、借期均为一年),借款至今多次转贷而累计发生的借款利息;(2)为办理前述转贷,向担保公司支付的“过桥费用”;涉及保险、评估和利息等。本院经审查认为,上述费用不属于受合同法保护的因合同无效造成的损失。原因如下:
(一)从证据来看,雍鑫公司证据之间、证据与待证事实之间缺乏关联,部分要点如下:(1)合同约定转让费用3500万元,雍鑫公司举证证实通过张媛、张某、林某及本公司向银行借款2200万元,但仅将其中1200万元汇款给中裕公司;(2)借款人除雍鑫公司及张媛(系雍鑫公司现法定代表人)外,其余均为案外人;(3)借款用途包括购鳕鱼、养海参、购煤炭等,不涉及筹措建设项目转让费用等;(4)“过桥费用”收据等仅列明“担保费”、“评估费”等用途,与相关借款合同缺少呼应。上述证据,如无其他证据和事实补充,与本案关联性不能认定。
(二)从法律规定来看,合同法确认的因合同无效造成的损失,通常认为不高于合同履行可得收益;合同有效因违约造成的损失范围,最大不得超过当事人在签订合同时预见到或者可以预见到的因违反合同可能造成的损失。在最高人民法院公布的(2016)最高法民再3号沈阳富临房地产开发有限公司与徐某商品房买卖合同纠纷案件中,徐某请求给付购房款的利息(提出具体金额),但人民法院保护的仅是参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。在本案中,转让协议未约定雍鑫公司须借款付费以及利率、费用的范围或标准;雍鑫公司亦未举证证实,在签订转让协议时对方知晓或者应当知晓,雍鑫公司须借款付费、利率以及可能产生的费用的范围或标准;因此,雍鑫公司的主张亦无可能获法律保护。
(三)按日常生活经验来看,商业经营活动主体追求利益最大化,借款融资并支付融资成本、自有资金尽可能流转增加收益,较为常见。法律亦有相应规定。合同法有关合同无效返还财产,财产包括法定孳息,财产和孳息不能偿还形成损失,应当按照法律规定赔偿或者分担。法定孳息利率标准明确,当事人主张过高标准、或对方以较低甚至零利率标准反驳,均无法律依据。
(四)结合本案具体情况来看,丰裕公司取得建设项目土地使用权、支付相应费用,前述部分费用交主管部门期间不产生利息;但是丰裕公司转而通过转让从雍鑫公司收回前述费用,可以产生利息,获得收益;因此,雍鑫公司支付转让费用等至实际返还、其间因行政主管部门保管不产生利息期间的利息损失,应当按法律规定根据过错赔偿或者分担(如果行政主管部门做法发生变化,双方可另行依法处理)。
2、关于雍鑫公司支付的动迁过渡费和安置费用160万元,双方均确认,前述费用系拆迁事务所代表行政主管部门收取、向动迁户支付,前述金额不足以支付雍鑫公司接管动迁工作期间动迁户所需的临时安置费用。因此可以确定,前述费用属于为履行合同支付的费用,可以列入因无效合同造成的损失,应当按照法律规定根据过错程度确定赔偿责任。
但是,合同法同时规定,因自己过失造成的损失应由自己承担;双方亦有减少损失的义务,没有采取措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中,按双方约定,此期间的动迁义务由雍鑫公司承担,雍鑫公司虽支付了前述期间部分所需费用,但其在诉讼中称该阶段因合同无效、未进行任何动迁工作;其在诉讼中亦未证实丰裕公司因此受益;因此,此述费用不属于因合同无效应由对方赔偿、分担的损失,或者可以要求返还的利益。
3、关于丰裕公司因动迁标准提高多支出的差额。该差额与合同无效、恢复原状有关,但是能否列入损失,亦须结合案情判断。按照城市房屋拆迁管理条例规定,动迁标准虽由政府相关部门制定,但具体标准应当按照市场标准公平补偿,即标准与市场价格相适应,与商品房销售价格、建设项目可能取得的收益相适应。丰裕公司所诉差额又仅是建设项目开发中支出的部分成本,而具体损失及其范围和数额尚须结合其他案情判断。因此,丰裕公司仅以前述差额作为“损失”,无事实和法律依据。
4、丰裕公司重新接手之后支出的动迁费用,因双方未能确定案涉项目所需要的合理动迁期间(出让文件虽规定应按期完成动迁,但也仅规定受让方应在二年内进行动迁),进而证实因合同无效导致实际动迁期限长于前述合理期间;并且,且按照丰裕公司主张,其亦未完成全部动迁工作,至今仍有数户未拆迁;并且,从性质来讲,上述费用是建设开发项目必须支出的费用;因此,不能认定前述费用是因合同无效或对方过错而增加的损失。
据此认定事实如下:2009年8月,丰裕公司通过出让方式取得案涉建设项目建设用地使用权(住宅、商业用地)。按(包括挂牌出让须知、成交确认书等在内的)出让文件规定,1、丰裕公司须交纳3000万元竞买保证金,其中包括前期工作费、契税、印花税、动迁保证金、履约保证金;竞买保证金扣除竞买价款、前述税费等后,动迁保证金2600万元按动迁工程形象适当分次返还,履约保证金100万元待工程竣工验收合格后无息返还;2、丰裕公司须在挂牌成交后两年内依法进行动迁;3、按时完成动迁,行政主管部门办理相关手续。同年8月24日,丰裕公司交纳前述竞买保证金。
2010年4月20日,丰裕公司、雍鑫公司签订《土地转让协议》将前述建设开发项目转让给雍鑫公司。协议约定,1、雍鑫公司除履行丰裕公司在前述出让文件中的权利义务外,还须支付丰裕公司转让费175万元;2、雍鑫公司负责动迁工作;3、丰裕公司协助雍鑫公司办理地块转让手续。
协议签订后,雍鑫公司共计给付丰裕公司3500万元(具体为:2010年3月15日5000万元、同年4月9日2500万元、同年4月20日500万元),通过其他单位向拆迁事务所支付动迁费160万元。
因案涉地块拆迁居民信访,2013年2月26日行政主管部门依据前述出让文件确定,丰裕公司负责案涉地块动迁开发改造。之后,两公司确定仍由丰裕公司接手、雍鑫公司退出。2015年至2016年,丰裕公司返还雍鑫公司共计2200万元,尚欠1300万元至今未返还。2016年2月5日,雍鑫公司将接收的出让文件等返还丰裕公司。
在雍鑫公司负责前述地块期间,雍鑫公司未进行动迁工作;除丰裕公司转让前已经签约的部分动迁户外,此期间无动迁户签约同意动迁。丰裕公司接手后至今,案涉地块大部分动迁户签约动迁,但仍有少量未签约同意。丰裕公司按规定应支付此期间的动迁费用等。
本院认为,双方之间转让协议,未取得土地使用证、未经批准即行转让,因违反城市土地管理法相关规定,合同无效。双方因合同无效取得的财产应当返还。返还财产包括至今仍未返还的1300万元及相应利息。
雍鑫公司有关赔偿借款利息及费用、赔偿实际支付的动迁费用的请求,于法无据,不予支持。丰裕公司有关赔偿动迁标准差额、动迁费用的请求,于法无据,亦不支持。
双方因合同无效造成的可受法律保护的损失,应当根据双方过错程度各自承担。判断双方过错,按照合同法、尤其是诚实信用原则,双方签订的协议虽然无效但相关约定亦可以作为判断双方过错的标准。但因相关损失需要另行处理,双方过错程度可在确定损失分担时处理。
案涉损失仅系相应保证金交付丰裕公司起至行政主管部门将相应数额费用返还丰裕公司时、或者行政主管部门尚未返还但因合同无效丰裕公司应当先向雍鑫公司返还时止的利息,而前述费用笔数较多,起止时间又不相同。同时,雍鑫公司已付款项中不涉及前述损失的部分,又因给付、返还亦均为多笔、起始日期不统一、金额不对应,且有部分已经返还。前述事实所涉具体金额和期限、已返还部分是否仍需计息等细节,人民法院审查确定均需要当事人提出相应主张、辩论、举证和质证。但是在本案审理中,双方争议均仅集中在前述4大部分不受法律保护的区域,虽经法院说明,仍无变化。因此,双方当事人可在本判决生效后,依据相关法律规定,结合本案已经查明的事实和作出的处理,协商解决或其他途径依法处理。在本案中应当返还的利息,可暂自雍鑫公司最初起诉时起算。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,判决如下:
一、大连雍鑫房地产开发有限公司与大连丰裕房地产开发有限公司于2010年4月20日签订的土地转让协议无效。
二、大连丰裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连雍鑫房地产开发有限公司1300万元及利息,利息自2016年10月19日起至实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算(其中,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回大连雍鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回大连丰裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费186800元、财产保全费5000元,由大连雍鑫房地产开发有限公司负担82000元、余款由大连丰裕房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费70900元、鉴定费5000元,由大连丰裕房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
 
 
 
审  判  长   刘 锋
 人 民 陪 审 员   赵殊颖
人 民 陪 审 员   迟  静
 
 
二〇一九年十二月十八日 
 
法  官  助  理      王焕鑫
书  记  员   宋玲玲
 
 
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2020)辽02民终2258号
上诉人(原审原告,反诉被告):大连雍鑫房地产开发有限公司,住所地庄河市城关街道世纪大街2号。
法定代表人:张媛,经理。
委托诉讼代理人:王日庆,辽宁法明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):大连丰裕房地产开发有限公司,住所地庄河市城关街道财政委。
法定代表人:张彬,总经理。
委托诉讼代理人:叶长青,辽宁恒信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张安成,辽宁恒信律师事务所实习律师。
上诉人大连雍鑫房地产开发有限公司(以下简称雍鑫公司)因与被上诉人大连丰裕房地产开发有限公司(以下简称丰裕公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服辽宁省庄河市人民法院(2019)辽0283民初2838号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人雍鑫公司的委托诉讼代理人王日庆,被上诉人丰裕公司的委托诉讼代理人叶长青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
雍鑫公司的上诉请求:依法撤销原审判决第二、三项,改判支持雍鑫公司全部诉讼请求。事实和理由:原审判决认定事实及适用法律均错误。1.原审法院对合同无效的过错未予认定,上诉人认为案涉合同无效系丰裕公司作为建设用地的转让方未取得该地块的土地使用权证,违反法律强制性规定导致,并且至上诉人起诉时,仍未取得该地块土地使用证书,因此过错方为丰裕公司。2.无效合同损失范围应当包括融资3500万的利息损失及垫付160万动迁费。而3500万元融资的利息损失包括银行贷款2000万元的利息损失及个人融资1500万元的利息损失。3.无效合同事后处理原则是互相返还取得对方的财产,尽量恢复到合同订立前的状态。对于损失按过错比例承担。根据上述原则,被上诉人丰裕公司应当承担全部损失的赔偿责任。4.被上诉人应当赔偿上诉人雍鑫公司支付的动迁安置费160万元。双方的合同在签订时属效力待定状态,上诉人雍鑫公司无法使合同生效,最终无效责任在被上诉人丰裕公司,因此上诉人动迁拖延的责任在丰裕公司,上诉人动迁拖延产生安置费自然应由被上诉人丰裕公司承担。
丰裕公司辩称:1.案涉土地转让协议是无效合同,且造成合同无效过错完全在于上诉人雍鑫公司。依据相关法律规定,如在起诉前取得土地使用权证书或有批准权的人民政府同意,应当认定合同有效。而按照上诉人和被上诉人双方签订的《土地转让协议》第三条约定“办理土地使用权转让手续的责任主体是雍鑫公司,丰裕公司仅仅是协助义务。”按照挂牌文件第十四条约定的内容,完成动迁是办理土地出让合同和土地使用权的前提条件。而按照双方签订的《土地转让协议》约定,案涉地块的动迁义务就由雍鑫公司承担,雍鑫公司在接手案涉地块之后长达三年的时间内虽然支付了160万元动迁费用,但没有与任何一户达成动迁协议,并导致动迁户上访、项目停滞。因而无法继续办理土地使用权转让手续,从而导致合同无效的条件根本不能得到补正。因此,导致合同无效且效力得不到补正的根本过错在于上诉人雍鑫公司无法完成动迁,被上诉人丰裕公司在此过程中没有任何责任。2.丰裕公司重新按政府要求接手该地块后,积极进行动迁,也完成了大部分的动迁工作,但政府仍没有给丰裕公司办理全部地块的土地使用权证,原因是动迁没有全部完成,其余地块的土地证待动迁完成后才给予办理。上述事实印证如果不先完成动迁工作,政府按规定不给予办理土地使用权证,故上诉人雍鑫公司应当承担全部过错责任。3.上诉人所主张的利息损失,未与被上诉人丰裕公司有过事先约定,与本案没有关联性,原审法院按照法定孳息标准要求丰裕公司承担利息损失,且对丰裕公司提出的损失赔偿反诉请求不予支持,已经是最大限度的照顾了雍鑫公司的利益,丰裕公司完全是出于止争息讼的考虑才对原审判决未予上诉。法院对雍鑫公司的上诉请求不应支持。4.即便不提过错责任及比例,仅就雍鑫公司提供的损失证据而言,无法证明这些资金与本项目的关联性,缺乏作为项目使用资金的事实依据。
雍鑫公司向一审法院提出的诉讼请求:1.丰裕公司返还原告土地转让款1300万元,动迁安置费160万元,利息等损失1440万元,合计2900万元;2.诉讼费由被告承担。
丰裕公司向一审法院提出的反诉请求:1.确认双方之间签订的土地转让协议无效;2.雍鑫公司赔偿丰裕公司因转让协议无效受到的损失2000万元;3.反诉案件受理费由雍鑫公司负担。
一审法院经审理查明:2009年8月,丰裕公司通过出让方式取得案涉建设项目建设用地使用权(住宅、商业用地)。按(包括挂牌出让须知、成交确认书等在内的)出让文件规定,1.丰裕公司须交纳3000万元竞买保证金,其中包括前期工作费、契税、印花税、动迁保证金、履约保证金;竞买保证金扣除竞买价款、前述税费等后,动迁保证金2600万元按动迁工程形象适当分次返还,履约保证金100万元待工程竣工验收合格后无息返还;2.丰裕公司须在挂牌成交后两年内依法进行动迁;3.按时完成动迁,行政主管部门办理相关手续。同年8月24日,丰裕公司交纳前述竞买保证金。
2010年4月20日,丰裕公司、雍鑫公司签订《土地转让协议》将前述建设开发项目转让给雍鑫公司。协议约定,1.雍鑫公司除履行丰裕公司在前述出让文件中的权利义务外,还须支付丰裕公司转让费175万元;2.雍鑫公司负责动迁工作;3.丰裕公司协助雍鑫公司办理地块转让手续。
协议签订后,雍鑫公司共计给付丰裕公司3500万元(具体为:2010年3月15日500万元、同年4月9日2500万元、同年4月20日500万元),通过其他单位向拆迁事务所支付动迁费160万元。
因案涉地块拆迁居民信访,2013年2月26日行政主管部门依据前述出让文件确定,丰裕公司负责案涉地块动迁开发改造。之后,两公司确定仍由丰裕公司接手、雍鑫公司退出。2015年至2016年,丰裕公司返还雍鑫公司共计2200万元,尚欠1300万元至今未返还。2016年2月5日,雍鑫公司将接收的出让文件等返还丰裕公司。
在雍鑫公司负责前述地块期间,雍鑫公司未进行动迁工作;除丰裕公司转让前已经签约的部分动迁户外,此期间无动迁户签约同意动迁。丰裕公司接手后至今,案涉地块大部分动迁户签约动迁,但仍有少量未签约同意。丰裕公司按规定应支付此期间的动迁费用等。
一审法院认为,双方之间转让协议,未取得土地使用证、未经批准即行转让,因违反城市土地管理法相关规定,合同无效。双方因合同无效取得的财产应当返还。返还财产包括至今仍未返还的1300万元及相应利息。
雍鑫公司有关赔偿借款利息及费用、赔偿实际支付的动迁费用的请求,于法无据,不予支持。丰裕公司有关赔偿动迁标准差额、动迁费用的请求,于法无据,亦不支持。
双方因合同无效造成的可受法律保护的损失,应当根据双方过错程度各自承担。判断双方过错,按照合同法、尤其是诚实信用原则,双方签订的协议虽然无效但相关约定亦可以作为判断双方过错的标准。但因相关损失需要另行处理,双方过错程度可在确定损失分担时处理。
案涉损失仅系相应保证金交付丰裕公司起至行政主管部门将相应数额费用返还丰裕公司时、或者行政主管部门尚未返还但因合同无效丰裕公司应当先向雍鑫公司返还时止的利息,而前述费用笔数较多,起止时间又不相同。同时,雍鑫公司已付款项中不涉及前述损失的部分,又因给付、返还亦均为多笔、起始日期不统一、金额不对应,且有部分已经返还。前述事实所涉具体金额和期限、已返还部分是否仍需计息等细节,人民法院审查确定均需要当事人提出相应主张、辩论、举证和质证。但是在本案审理中,双方争议均仅集中在前述4大部分不受法律保护的区域,虽经法院说明,仍无变化。因此,双方当事人可在本判决生效后,依据相关法律规定,结合本案已经查明的事实和作出的处理,协商解决或其他途径依法处理。在本案中应当返还的利息,可暂自雍鑫公司最初起诉时起算。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,判决:一、雍鑫公司与丰裕公司于2010年4月20日签订的土地转让协议无效。二、丰裕公司于判决发生法律效力之日起十日内给付雍鑫公司1300万元及利息,利息自2016年10月19日起至实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算(其中,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回雍鑫公司的其他诉讼请求。四、驳回丰裕公司的其他诉讼请求。案件受理费186,800元,财产保全费5000元,由雍鑫公司负担82,000元、余款由丰裕公司负担。反诉案件受理费70,900元、鉴定费5000元,由丰裕公司负担。
二审中,上诉人提交二组证据:1.大连万力企业集团有限公司(以下简称万力公司)出具的情况说明以及万力公司、雍鑫公司的公司章程,情况说明内容为:2010年4月份起万力公司受雍鑫公司委托以万力公司名义向王小帅等57人融资1500万元,年息18%,上述融资均转入雍鑫公司账户,利息由雍鑫公司承担。用以证明万力公司代雍鑫公司借款的事实,同时用万力公司与雍鑫公司的章程证明以上两公司法定代表人及股东均为张雍,两公司为关联公司。2.贷款利息凭证14份,用以证明上诉人雍鑫公司替大连晨风装饰工程有限公司支付了2016年3月份到2016年10月份贷款利息一共105万。被上诉人丰裕公司对第一组证据的真实性无异议,认可雍鑫公司与万力公司存在一定的关联关系,但认为据此不能证明代为借款的真实性,且其所主张的事实是两公司之间的债权债务关系,与本案无关。被上诉人丰裕公司对第二组证据的真实性无异议,但认为与本案无关联性,不认可其举证意见。本院认为,上诉人提交的两组证据均不能证明与本案存在关联性,本院不予采信。
被上诉人丰裕公司提交了两份证据,1.庄河市人民政府土地批件(庄政地字[2018]196号)复印件;2.案涉地块土地使用权证书[辽(2018)庄河市不动产权第08900254号]复印件。用以证明案涉土地面积为60068.28平方米,因只进行了部分动迁,政府为了保护回迁户的利益,仅办理了26089.8平方米部分土地使用权证,用以建设回迁安置房,而对其他面积的土地到目前为止仍未办证。从而证明真正导致合同效力无法得以补正的原因是雍鑫公司在接手案涉项目后没有履行案涉转让合同的动迁义务,才导致案涉项目的土地无法继续办证。上诉人雍鑫公司对以上两份证据的真实性无异议,但主张以上证据不能证明合同无效的过错在于上诉人雍鑫公司。本院认为,因上诉人对两份证据的真实性无异议,故对以上两份证据的真实性本院予以确认。
二审补充查明,2018年4月13日,庄河市政府做出庄政地字[2018]196号《关于向大连丰裕房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复》的批件:主要内容为“同意将位于庄河市城关街道芙蓉委面积为60068.28平方米的国有建设用地使用权出让给你单位使用……接到本批复后,由土地管理部门核拨土地,界定用地范围,核发土地使用证。”同日,庄河市国土资源局核发了辽(2018)庄河市不动产权第08900254号国有土地使用权证书,其上记载出让土地使用权面积为26089.8平方米。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致,本院予以确认。
本院认为,案涉《土地转让协议》在签订合同时本案双方当事人对于所涉土地未办理土地使用权证书均知情,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条中关于“起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”但至上诉人提起本案诉讼时,案涉土地仍未办理土地使用权证书,故案涉《土地转让协议》是无效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,双方签订的《土地转让协议》第三条“丰裕公司协助雍鑫公司办理该地块转让手续,所发生的所有费用均由雍鑫公司承担”,第二条“雍鑫公司无条件履行‘庄河市芙蓉地块(一)’招标文件中所要求的权力、义务和责任”、第四、五、六条关于已签回迁安置协议109户的约定,结合《招标文件》中挂牌出让须知第十四条“竞得人必须在挂牌成效后两年内依法按程序进行动迁,动迁标准按相关政策执行,动迁费用由竞得人支付,按时完成动迁,国土资源局方给予办理相关手续……”的约定,可以看出,土地出让方为案涉土地办理土地使用权证书的前提条件是挂牌成交后两年内依法完成动迁,而上诉人雍鑫公司在签订《土地转让协议》后,未能依约履行动迁义务,应当对案涉《土地转让协议》的无效承担主要责任。
关于上诉人雍鑫公司诉请丰裕公司赔偿1440万元利息损失一节,雍鑫公司主张其以案外人张媛、张丽君、林喜霞以及雍鑫公司的名义向银行贷款融资2000万元,以及按年息18%向个人融资1500万元,支付给丰裕公司,因此以上款项实际发生的利息均为因合同无效产生的损失,应当由丰裕公司赔偿,本院认为,雍鑫公司作为正常经营的房地产开发公司,其向银行贷款以及与其他个人、公司发生借款的合同关系,属于其公司作为独立法人进行经营活动的一部分,并不能直接认定与案涉《土地转让协议》存在关联关系,且上诉人雍鑫公司提交的证据内容亦未记载相应借款与本案有关,故对雍鑫公司以上主张本院不予支持。为竞得案涉土地,丰裕公司已于2009年开始向庄河市土地储备交易中心交纳保证金3000万元,最终成交后确认的费用总计2885万余元,雍鑫公司在2010年4月签订合同后数年未能依约动迁,而丰裕公司再次接手后进行动迁,庄河市政府相关部门于2014年12月开始陆续返还部分保证金,结合本案双方对合同无效的过错程度,原审法院判令丰裕公司返还剩余1300万元,并自雍鑫公司起诉之日即2016年10月19日开始按照中国人民银行同期同类贷款的基本利率计算利息的结果并无不当,本院予以支持。
关于上诉人雍鑫公司主张丰裕公司应当赔偿其已经支付的动迁款项160万元一节,本院认为,双方均确认前述160万元系雍鑫公司为动迁所支付的费用,如前所述,雍鑫公司未能按约定进行动迁存在过错,丰裕公司对该160万元亦未获益,故原审法院对其此部分诉讼请求未予支持并无不当。
综上,上诉人雍鑫公司的上诉请求不能成立,应予驳回。原审法院判决结果并无不当,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费117,800元,由上诉人大连雍鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
 
 
 
审  判  长  杨学超
                           审  判  员  宁  宁
                           审  判  员  林荣峰
                二〇二〇年五月十九日
                           书  记  员  苏  锐
 
 
 
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